Is er sprake van menging van activiteiten?

Er kan sprake zijn van een of meerdere functies in je plan (meerdere antwoorden mogelijk)

1. Wonen
2. Bedrijven tot en met categorie 3.1 uit de ‘Staat van bedrijfsactiviteit’ die als bijlage 1 is opgenomen bij deze regels met uitzondering Bevi – inrichtingen, vuurwerkbedrijven en Wgh-inrichting
3. Kantoren
4. Commerciële voorzieningen
5. Maatschappelijke voorzieningen
6. Verblijfsrecreatie
7. Extensieve recreatie
8. Stadslandbouw
9. Groenvoorzieningen
10. Natuur
11. Wegen en straten
12. Paden
13. Parkeervoorzieningen
14. Waterhuishoudkunde voorzieningen, waterberging en waterlopen
15. Nuts-en energievoorzieningen
16. Combinaties van de hierboven genoemde functies

Ligt de ontwikkeling binnen ‘overige zone – Eemvallei – 1’ of ‘overige zone – Eemvallei – 2’?
In de kaart is zone 1 opgelicht met aan de randen zone 2. 

13.3a Heeft de kavel een minimale breedte van 150 meter? Heeft de ontwikkeling géén roodkavel?

Binnen Eemvallei 1 zijn geen roodkavels toegestaan, maar in het aangrenzende Eemvallei 2 wel.

Bij de ontwikkelregels 13.3 staat dat de landschapskavels een minimale breedte hebben van 150 meter binnen de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – Eemvallei-1’ en ‘overige zone – Eemvallei -2’.

Met andere woorden, de minimale maat van het landschapskavel moet 150 meter zijn, maar er is dus speelruimte van 50 meter voor de bebouwing daarbuiten: 100 meter Eemvallei-1 mag niet met bebouwing, maar Eemvallei-2 wel.

Binnen ‘overige zone – Eemvallei – 2’ worden de kavels voor ten minste 50% ingericht als landschapskavel, voor ten hoogste 25% als landbouwkavel en voor ten hoogste 25% ingericht als standaard kavel. [INTERNE VRAAG?]

Kijk op de Stichtse lijn kaart om dit te beoordelen.

Zie kaart link naar kaart nog toevoegen uit monitor Almere oosterwold

1. Binnen ‘specifieke vorm van bos – 1’ en ‘specifieke vorm van bos – 2’ zijn uitsluitend landschapskavels toegestaan.
2. Binnen ‘specifieke vorm van bos – 1’ zijn roodkavels niet toegestaan.
   Wordt hier niet aan voldaan, neem contact op met de afdeling Vergunningen (VTH) van de gemeente Almere.
3. Binnen ‘specifieke vorm van recreatie – stadsweide’ zijn roodkavels niet toegestaan.
4. In afwijking van het bepaalde in 13.5 onder c. zijn roodkavels wel toegestaan, indien er sprake is van een samengesteld kavel als bedoeld in 13.9.1 en ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van recreatie – stadsweide’ geen bebouwing wordt gerealiseerd.

1. Het percentage ‘Openbaar toegankelijk groen’ mag worden gerealiseerd als ‘Water’, waarbij het gezamenlijk percentage niet minder mag bedragen dan 9,0% bij standaardkavels.
2. Bij standaardkavels mag het percentage ‘Roodkavel’ worden gerealiseerd als ‘Verharding / infra’, waarbij het gezamenlijk percentage maximaal 36% mag bedragen en waarbij binnen dat gezamenlijk percentage het ‘Roodkavel’ niet meer mag bedragen dan 25%.

1. Worden alle buitenranden van de kavel openbaar toegankelijk ingericht en in stand gehouden in de vorm van een doorwaadbare zone of verharding / infra met een minimale breedte van 2 meter?
2. Wordt de roodkavel niet opgedeeld, maar als een aaneengesloten bouwveld gerealiseerd met een minimale breedte van 5 meter?
3. Wordt ten minste één zijde van de kavel aangewezen voor de verharding / infra ten behoeve van de kavelontsluiting?
4. Sluit de verharding / infra aan op, en biedt doorgang aan, bestaande of nieuw aan te leggen infrastructuur van de aansluitende kavel?
5. Wordt het voorgeschreven percentage ‘Water’ gerealiseerd in aansluiting op, dan wel in verbinding met, bestaande waterlopen en/of waterberging?
6. Is parkeren uitsluitend toegestaan binnen het roodkavel en verharding / infra?

Gronden die in de omgevingsvergunning zijn aangewezen voor ‘Verharding / infra’ mogen, zolang er nog geen aansluitende kavels zijn die ontsluiting behoeven, tijdelijk worden ingericht met ‘Groen – natuur’, ‘Groen – verspreid’, ‘Water’ en / of ‘stadslandbouw’.

Het roodkavel is het deel van het kavel dat je mag gebruiken voor bebouwing, tuin, verharding en parkeerplaatsen. Je mag maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak (BVO) – van het roodkavel dat je daadwerkelijk realiseert – bebouwen.

1. gevoelige functies binnen de reserveringen voor uitbreiding van het wegennet en spoor;
2. gevoelige functies binnen de vrijwaringszone van hoogspanningsleidingen;
3. detailhandel met een oppervlakte van meer dan 2.000 m2 per kavel;
4. kassen met een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 per kavel;
5. intensieve veehouderij;
6. pelsdierfokkerij;
7. het bieden van gokgelegenheid;
8. seksinrichtingen;
9. motorclubs;
10. coffeeshops;
11. belwinkels.
12. gevoelige objecten met uitwendige scheidingsconstructies met ramen in de richting van de windturbines, indien het project op grond van ‘beslisboom 13.20b slagschaduw’ alleen voldoet indien er geen ramen gericht zijn op de windturbines (inpassingsplan windpark Zeewolde)

Art. 13.12.1 Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken
Voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken geldt dat deze uitsluitend zijn toegestaan binnen het roodkavel (met uitzondering van een kas of dierenverblijf bij stadslandbouw).

Wanneer er sprake is van vergunningvrije bijbehorende bouwwerken voldoen deze aan de regels voor vergunningvrij bouwen van het Besluit omgevingsrecht?

Vergunningvrij, niet regelvrij in Oosterwold

Ondanks dat er onder voorwaarden vergunningvrij gebouwd kan worden, moet je toch voldoen aan overige regelgeving zoals het Bouwbesluit. Zie Ontwikkelplan / Roodkavel : ‘Vergunningvrij bouwen’.

1. voor het bouwen van erf- en terreinafscheidingen buiten het roodkavel geldt dat;
   1. de hoogte niet meer mag bedragen dan 1.2 meter;
   2. deze voor ten minste 90% transparant zijn, en;
   3. deze onderdeel uitmaken van een natuurlijke erfafscheiding 
       
2. voor het bouwen van erf- en terreinafscheidingen op het roodkavel geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter;
3. voor windinstallaties voor het opwekken van duurzame energie geldt dat:
   1. deze worden gerealiseerd op het hoofdgebouw of aan de gevel van het hoofdgebouw
   2. de bouwhoogte van hoofdgebouwen met maximaal 3 meter wordt overschreden;
   3. de rotordiameter van de windinstallaties niet meer bedraagt dan 2 meter.
4. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3 meter en zijn uitsluitend toegestaan binnen het roodkavel;
5. in afwijking van het bepaalde in 13.12.3 onder d. kunnen vergunningvrije bouwwerken buiten het roodkavel worden gerealiseerd voor zover deze betrekking hebben op nuts- en energievoorzieningen;
6. in afwijking van het bepaalde in 13.12.3 onder d. kunnen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van stadslandbouw buiten het roodkavel worden gerealiseerd, waarvan de hoogte niet meer bedraagt dan 0,5 meter en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 10% van het kavel.

Bij de aanvraag om omgevingsvergunning dient de initiatiefnemer aan te tonen dat het initiatief voldoet aan de hieronder beschreven normen voor milieu- en omgevingsfactoren. Indien het initiatief niet voldoet aan een of meer van de genoemde normen, dan wel kan voldoen aan de in de genoemde voorwaarden voor die milieu- of omgevingsfactor, past het initiatief niet binnen het bestemmingsplan.

PFAS en Oosterwold

In Almere mag grond gebruikt en verplaatst worden, zolang het uit Almere komt en in Almere blijft. Uit recente metingen is gebleken dat de waarden van PFAS in de bodem in Almere lager liggen dan de norm die door de minister op 1 december 2019 is bekendgemaakt. Hiermee is de situatie in Almere weer zoals deze altijd al was. Met de bodemkwaliteitskaart is het niet meer noodzakelijk om grond altijd vooraf te onderzoeken. De bodemkwaliteit kan op een specifieke locatie afwijken door activiteiten die in het verleden op dat stuk grond waren, zoals bijvoorbeeld een plek waar een tankstation heeft gezeten. Als dat het geval is moet er wel onderzoek worden gedaan.
De bodemkwaliteitskaart is te vinden op Almere.nl.

Bijlage Beslisbomen

Bijlage Beslisbomen

Kijk op de initiatievenkaart Oosterwold om dit te beoordelen. Verdere uitleg zie ook Je Stip.

Individueel op archeologie onderzochte kavels (grijs gearceerd)
Collectief op archeologie onderzochte kavels, Fase 1 (paars gearceerd)
In Almere beleidsmatig onderzochte kavels, deels Oosterwold (grijs = onderzocht)

Bijlage beslisbomen bedrijven en milieuzonering:
2.1 Bij vestiging nieuwe milieugevoelige functie
2.2 Bij vestiging nieuwe milieubelastende activiteit
2.3 Vrijwillig acceptatie milieubelasting

Bodemkwaliteit

Bijlage Beslisbomen

Boringsvrije zone

Sonderingsonderzoek

In Almere kun je praktisch niet bouwen zonder paalfundering. Via boringen in de grond, sonderen genaamd, wordt onderzocht op welke diepte de draagkrachtige laag zich bevindt. Op basis van deze gegevens kun je de heipaallengte bepalen. Je (of de bouwer) bent zelf verantwoordelijk voor het laten uitvoeren van het sonderingsonderzoek. Hiervoor moet je een gespecialiseerd bedrijf opdracht geven de sonderingen uit te voeren. De gegevens over de locatie van jouw kavel kun je vinden op de uitgiftetekening. Op basis van die gegevens kan het bedrijf met GPS de kavel vinden.

De grond mag je pas in gebruik nemen na het notarieel transport. Uitsluitend voor het uitvoeren van de sonderingen maken we hierop een uitzondering.

Alle bodemonderzoeken moeten door de initiatiefnemer zelf worden georganiseerd. De enige uitzondering hierop is het Algemeen bodemonderzoek. Dat wordt gedaan door de verkopende partij het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).

Kies het beste moment

Onderzoek voor aanvraag omgevingsvergunning

Het beste moment voor sonderingsonderzoek is na goedkeuring van het ontwikkelplan. Dan heeft het gebiedsteam ingestemd met de definitieve inrichting van het kavel. Het mag ook eerder, op zijn vroegst na wederzijdse goedkeuring van de Intentieovereenkomst. Je neemt dan een risico omdat de inrichting van het kavel nog niet vast staat. Sonderen moet afgerond zijn voor het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning.

Contact ERF

Je dient altijd contact op te nemen met ERF om toestemming te vragen voor het betreden van de percelen. Kies voor onderzoek het juiste moment in het seizoen om schade en dus extra kosten te beperken, eventuele schade wordt in rekening gebracht. De periode direct na de oogst is over het algemeen de beste tijd voor het uitvoeren van bodemonderzoeken in het veld, dan is er het minst kans op schade. Voor het betreden van het veld moet je vooraf contact opnemen met Roy Michielsen, roy@erfbv.nl van ERF en is schriftelijke goedkeuring (per e-mail) nodig. Dit geldt ook voor gronden die al uit pacht zijn genomen en tijdelijk worden beheerd. Meer informatie over ERF vind je hier.

Beschrijf in je Ontwikkelplan hoe je omgaat met duurzame energie. Zie Ontwikkelplan/voorzieningen.

Bijlage Beslisbomen

De beslisboom is 6 januari 2022 aangepast aan de Wet natuurbescherming en de Omgevingsverordening Flevoland. Toegevoegd is dat bij gronden die drie jaar in agrarisch gebruik zijn geweest er geen sprake is van aantasting van beschermde soorten.

Ecologisch onderzoek

De Wet natuurbescherming vervangt sinds 1 januari 2017 drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is: het beschermen van de biodiversiteit in Nederland; decentralisatie van verantwoordelijkheden en vereenvoudigen van regels.

Let op: is het noodzakelijk om je op het land te begeven voor het doen van ecologisch onderzoek, neem dan altijd contact op met Roy Michielsen, stafmedewerker ERF. Email: roy@erfbv.nl.Telefoon: +31 6 100 322 14. Wil je meer weten over ERF, klik dan hier.

Nationaal Natuurnetwerk

Bevoegd gezag Gedeputeerde Staten
Oosterwold is (op een klein gebied in het Kathedralenbos na) niet als Nationaal Natuurnetwerk (NNN) begrensd. De afstand tot het bestaande NNN kan leiden tot nadelige effecten (externe werking). Daarop dient te worden getoetst. Voor inzicht in begrenzing klik hier.

Stikstofdepositie

Het is voor een enkele woning en voor woningbouwprojecten tot en met vijf woningen in Almere niet nodig om bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning gegevens over het neerslaan van stikstof in te dienen. Om het particuliere opdrachtgevers makkelijker te maken, is deze beleidslijn vooruitlopend op de vaststelling al toegepast. Deze beleidslijn is gebaseerd op de huidige kijk van Rijk, provincies en rechtspraak op het stikstofdossier. Als dat verandert, dan kan dat aanleiding zijn om het gemeentelijk beleid aan te passen.

Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor woningbouwprojecten met zes of meer woningen, evenementen, de vestiging van nieuwe bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen en de aanleg van infrastructuur is wel een Aerius-calculatie nodig. Hiermee dient de aanvrager aan te tonen dat de stikstofdepositie tijdens de bouw- en gebruiksfase op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden gelijk of kleiner is dan nul. Voor de Aerius-calculatie is een openbare rekentool beschikbaar.
Bekijk de speciale Stikstof pagina van gemeente Almere voor actuele informatie over de gevolgen van stikstofproblematiek.

Netwerk groene bureaus

Het verdient aanbeveling om voor het opstellen van een natuurtoets de opdracht aan een bureau te verlenen dat is aangesloten bij het Netwerk Groene Bureaus én die zich heeft gespecialiseerd in ecologische advisering op het gebied van beleid, ruimtelijke ordening en natuurwetgeving.

Bijlage Beslisboom externe veiligheid

Kaart met routes voor vervoer gevaarlijke stoffen

Bijlage Beslisbomen

Is dit onderzoek met verwijzingen nog actueel? Bij het wijzigingsplan is een nieuw onderzoek uitgevoerd, zie het akoestisch onderzoek. (Dit is geen aanpassing bij de 1e partiële herziening).

Geluid in de toekomst

Naarmate Oosterwold zich verder ontwikkelt, neemt het verkeer op de wegen toe en daarmee ook de geluidsbelasting op de omgeving. Het Chw bestemmingsplan Oosterwold richt zich op het Oosterwold van de toekomst. Dit betekent dat je bij de aanvraag van de vergunning van geluidgevoelige objecten, zoals woningen, moet voldoen aan de wet en regelgeving voor geluid voor het Oosterwold van straks. Hiervoor is in het bestemmingsplan de ‘beslisboom geluid’ opgenomen.

Dit houdt niet in dat er géén omgevingsvergunning wordt verleend als niet aan de 48 dB Lden kan worden voldaan. Echter, de te doorlopen vergunningenprocedure verandert dan wel. Welke stappen er genomen moeten worden wordt hieronder beschreven.

Stappen aanvraag omgevingsvergunning

Om te weten of je plan voldoet aan het aspect geluid, moet je de beslisboom geluid doorlopen. Op hoofdlijnen zijn hierin 3 stappen te onderscheiden.

Stap 1: Toetsen vrije veld contour berekening
Stap 2: Initiatief voldoet niet aan voorkeursgrenswaarde 48 dB Lden
Stap 3: Uitgebreide WABO-procedure: buitenplanse ontheffing tot 53 dB Lden

Stap 1: Toetsen vrije veld contour berekening

Om initiatiefnemers helderheid te geven over de geluidscontouren in Oosterwold, heeft de gemeente Almere een digitale kaarten met daarop de vrije veld contour berekeningen voor verschillende bouwhoogtes voor heel Oosterwold gemaakt. Op deze kaarten zie je of jouw gekozen locatie aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden voldoet of niet. Hieronder vind je de verschillende kaarten.

1 bouwlaag

Heeft jouw initiatief 1 bouwlaag met een maximale gevelhoogte van 3,0 meter gemeten vanaf het vloerpeil begane grond?
Vrije veld contourberekening op 1,5 meter hoog (geel)

2 bouwlagen

Heeft jouw initiatief 2 bouwlagen met een maximale gevelhoogte van 6,0 meter gemeten vanaf het vloerpeil begane grond?
Vrije veld contourberekening op 4,5 meter hoog (oranje)

3 bouwlagen

Heeft jouw initiatief 3 bouwlagen met een maximale gevelhoogte van 9,0 meter gemeten vanaf het vloerpeil begane grond?
Vrije veld contourberekening op 7,5 meter hoog (rood)

Valt jouw initiatief binnen de voor jouw bouwplan relevante zone geel, oranje of rood aangegeven voorkeursgrenswaarde van ≥ 48 dB Lden, dan moet je nader akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de gevel uit (laten) voeren. Zie stap 2.

Valt jouw initiatief buiten de voor jouw bouwplan relevante zone, dan is er geen aanvullend akoestisch onderzoek voor het milieuaspect wegverkeerslawaai noodzakelijk. Je hoeft dus geen aanvullend onderzoek te (laten) doen.

Stap 2: Initiatief voldoet niet voorkeursgrenswaarde 48dB Lden:

Een akoestisch rapport moet aantonen of maatregelen getroffen kunnen worden waardoor de geluidbelasting op de gevel teruggebracht wordt naar de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan het herpositioneren van het woonobject ten opzichte van de weg of een (grond)wal of scherm. Daarnaast kun je kiezen voor het toepassen van ‘dove gevels en andere extra geluidwerende voorzieningen aan de woning.
Lukt het om aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden te voldoen, dan kan de gemeente Almere ook in dit geval de vergunning zonder belemmering op het milieuaspect geluid verlenen.

De gemeente Almere heeft het basis akoestisch model 2030 Oosterwold (gebaseerd op verkeersmodel 2030) gemaakt. Initiatiefnemers kunnen ondersteund door een eigen adviseur – de geluidbelasting op de gevel veroorzaakt door wegverkeerslawaai, door laten rekenen. Daarbij moet je zelf de op dat moment bestaande gebouwde omgeving inventariseren en meenemen in de berekeningen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning vraagt de afdeling VTH je om deze bestanden digitaal – in geomilieuformat – aan te leveren om het akoestisch model actueel te houden. Wij raden initiatiefnemers aan zich hierover door een akoestisch adviseur te laten ondersteunen.

Kun je – ook na onderzoek of treffen van maatregelen in de omgeving – niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden, dan is de aanvraag omgevingsvergunning in strijd met het bestemmingsplan. Kijk naar stap 3 hieronder wat je dan nog kan doen.

Stap 3: Uitgebreide WABO-procedure: ontheffing buiten plan tot 53 Db Lden

Dit betekent niet dat er geen vergunning kan worden verleend. Je kunt de uitgebreide voorbereidingsprocedure ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ aanvragen. Hierbij geeft de gemeente ontheffing tot een maximale gevelbelasting van 53 dB Lden (art. 83 lid 1 Wet geluidhinder).

Lever een rapport aan voor de procedure Besluit Hogere Grenswaarde én een bouwkundig akoestisch rapport voor het Bouwbesluit, waaruit blijkt dat de geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie voldoende is (afdeling 3.1 Bouwbesluit). Deze procedure heeft een doorlooptijd van 26 weken, inclusief 6 weken ter inzagelegging.

Voldoet het initiatief ook niet aan de maximale waarde voor het Besluit Hogere Grenswaarde van 53 dB DB Lden? Dan moet een akoestisch rapport aantonen of je maatregelen kunt treffen waardoor de geluidbelasting op de gevel teruggebracht kan worden naar 53 dB Lden. Denk hierbij onder andere aan het herpositioneren van het woonobject ten opzichte van de weg of een (grond)wal of scherm. Daarnaast kun je kiezen voor het toepassen van ‘dove gevels’ en andere extra geluidwerende voorzieningen aan de woning.

Bijlage Beslisbomen

Bekijk op de kaart of je plan valt binnen de slagschaduw of geluidcontouren van een windmolen en beoordeel of je onderzoek moet laten uitvoeren of niet.

De beslisboom Windmolens en slagschaduw (gemeente eigen toetsingskaders) is 6 januari 2022 gewijzigd. Hiermee wordt het eenvoudiger om te bepalen of je slagschaduwonderzoek moet doen en zijn er meer keuzemogelijkheden om een woning te laten voldoen. De beslisboom is conform het nieuwe gemeentelijke beleid voor slagschaduwhinder en werkt aanvullend op de beslisboom in het Rijksinpassingsplan Windpark Zeewolde.

Bijlage Beslisboom luchtkwaliteit en fijnstof

Bekijk of je plan binnen 300 meter van een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg ligt en doe eventueel onderzoek.

Bijlage Beslisboom magneetvelden

De magneetvelden liggen buiten Oosterwold langs de A6 en Waterlandseweg. Je kunt altijd met ‘ja’ antwoorden.

Netkaart en magneetvelden

Teken voor iedere vrijstaande woning op een individuele kavel drie parkeerplaatsen in van 2,5 x 5 meter.
Bij collectieven zijn er 2,2 parkeerplaatsen per woning nodig.
Voor het totale plan moet het aantal parkeerplaatsen naar boven worden afgerond.
Parkeren is geregeld in artikel 15 en artikel 16 van de 1e partiële herziening Chw bestemmingsplan Oosterwold.

Bijlagen:
Beslisboom 9 in bijlage beslisbomen van de 1e partiële herziening

In overleg met het waterschap is in de beslisboom d.d. 6 januari 2022 de benodigde inhoud (m³) in plaats van oppervlakte (m²) voor waterberging als uitgangspunt genomen. Daarnaast wordt gestuurd op de realisatie van een aaneengesloten watersysteem.